Подбор участков
Первое, с чего стоит начать при выборе участка, — это направление и локация. То место, которое будет вас устраивать с точки зрения транспортной логистики. Здесь важно опираться на свои внутренние запросы и сценарий жизни: для чего приобретается участок и что планируется построить (дом, баню, гостевой дом, арендный дом и т.д.).
В соответствии со своими сценариями вы выбираете подходящий вариант и уже после этого рассматриваете видовые и технические характеристики. Часто участки приобретают именно из-за видовой составляющей. (Пример: если есть участок с густым красивым лесом чуть дальше, чем вы планировали, многие предпочтут его, нежели строительство дома «в поле».)
Сейчас в тренде участки с естественной природной средой, а не искусственно созданной. И действительно — как можно создать лес из вековых сосен прямо перед панорамным остеклением? Также есть любители гор, рек, озёр и других природных особенностей.
Для кого-то загородный дом — это комфортные выходные на природе, а для кого-то — место постоянного проживания. В последнем случае на первый план выходит не столько вид, сколько логистика: как добраться до города, насколько далеко школа, как быстро сможет приехать скорая помощь.
После оценки визуальных и логистических параметров очень важно проверить юридическую чистоту земли и назначение участка. Это влияет не только на покупку и оформление земли в собственность, но и на регистрацию будущих строений.
Особенно важно это для тех, кто планирует строительство дома в ипотеку. Банк берёт в залог участок и строение, которое на нём появится. Для банка критична ликвидность именно участка — земля остаётся активом всегда.
Есть не жёсткие правила, а скорее рекомендации — выбирать участки с видом разрешённого использования под ИЖС или ЛПХ. Хотя встречаются и другие категории земель, где также можно строиться.
Основные документы, на которые стоит обратить внимание:
- Выписка ЕГРН (в нем указаны владельцы земли, категория и вид разрешённого использования)
- Договор купли-продажи
- ГПЗУ — важно запросить свежий документ; в нём отображены возможные ограничения.
- Уведомление о строительстве — особенно важно, если дом строится в ипотеку; банк запросит этот документ в числе первых.
Подробнее про виды использования и категории:
Короткая инструкция. Ипотека выдаётся на три вида разрешённого использования:
- 2.1 ИЖС
- 2.2 ЛПХ
- 13.2 Ведение садоводства.
ИЖС и ЛПХ — на землях населённых пунктов. Ведение садоводства — на землях сельхозназначения.
Эти данные должны быть указаны в ЕГРН.
Но важно сверять ЕГРН со схемами территориального планирования, генпланом и ПЗЗ. Если есть разночтения — уведомление о строительстве будет под вопросом.
В некоторых районах на участке с ВРИ «13.2 Ведение садоводства» строительство индивидуального жилого дома не допускается.
СХ-3 — зона сельскохозяйственного производства.
Это означает: нельзя делить участок на мелкие, нельзя строить на них жилые дома.
Такие территории предназначены для выращивания сельхозкультур и строительства объектов агропроизводства (склады, цеха и т.д.).
Раньше можно было перевести СХ-3 → СХ-2 (садоводство), но с 2023–2024 годов Правительство Московской области запретило такой перевод, чтобы сохранить сельхозугодья.
Теперь перевести участок можно только в категорию ИЖС на землях населённых пунктов, но это возможно лишь при наличии всей необходимой инфраструктуры (транспортной, социальной, инженерной) и соблюдении градостроительных нормативов.
Форма участка и перепады:
Форма, размер и уклон участка — важные факторы для выбора дома, его посадки и строительства.
Если кратко:
Не выбирайте участок слишком узкий и вытянутый — желательно ширина не менее 17 м, идеально — 20 м, чтобы комфортно разместить дом шириной 9 м.
Идеальная форма — прямоугольник или квадрат. Многогранные формы осложняют посадку дома и согласование уведомления.
Не стоит брать участки, расположенные слишком близко к воде — можно попасть в водоохранную зону, а это ограничивает строительство и выдачу ипотеки.
Уклон до 1 метра на пятне застройки — не проблема.
Большие уклоны тоже возможны, но это ведёт к удорожанию работ: увеличение длины свай, выравнивание грунта и т.д.
Что касается посадки дома на участке — об этом мы расскажем в другой полезной статье.
